大里三期土地

大里三期重劃新興地區最搶手地段

區段徵收,高獲利空間

農地免課增值稅

免徵贈與稅 投資節稅最佳工具

  大里三期【區段徵收】

 (大里三期 緣起  簡介 分析) 

緣起簡介

臺中市大里區大里三期區段徵收(大里三期)

簡稱：大里三期 或 大里3期臺中市擴大大里地區都市計畫

「擴大大里都市計畫」案主要緣於前臺灣省水利處於 78 年 7 月擬定「大里溪治理計畫」，進行大里溪流域的整治工作，該治理計畫係屬國家建設六年計畫中之一項，並於 81 年 12 月 29 日經前臺灣省大里溪整治計畫指導小組第四次委員會議決議，原則同意以區段徵收方式取得治理所需之用地並擬定都市計畫。此外，為改善臺中地區道路交通系統，配合民國 78 年擬定「臺中生活圈道路交通系統建設計畫」中新闢臺中市五權南路延伸經大里至臺十四號省道之道路用地以區段徵收的方式取得（即中投公路大里段），原大里市公所乃於民國 82 年 8 月間向原臺中縣政府提出擴大都市計畫之申請，該案層轉各級政府都市計畫主管機關審核後經行政院核定，依據 83 年 6月 23 日 23932 號函原則同意辦理擴大都市計畫。

為取得前述兩項重大建設所需用地，以及考量大里區未來整體都市發展需求，原大里市公所乃配合計畫年期將屆之「大里都市計畫（第二次通盤檢討）（其計畫年期為民國 85 年）與「擴大大里都市計畫」之擬定，合併辦理「擴大及變更大里都市計畫主要計畫（第三次通盤檢討）」，藉以整合當時大里都市計畫的發展輪廓，為其整體發展勾勒一完整的指導藍圖。惟囿於擴大都市計畫部分牽涉議題層面較廣，為免延宕原都市計畫區之建設與發展，通盤檢討部分於提經內政部都市計畫委員會 90 年 5 月 8 日第 508 次會議審決後，原臺中縣政府即於 91 年 1 月 10 日先行發布實施「變更大里都市計畫（第三次通盤檢討）」案，而擴大都市計畫部分則再另行評估續為審議。

由於本擴大都市計畫與河川整治議題高度相關，針對大里溪工程用地名稱劃設及其土地補償費偏低等議題，於都市計畫審議過程中遲遲無法獲得共識，以致原擴大都市計畫構想與社會經濟環境急遽變遷已出現落差，考量臺灣地區人口已漸呈零成長狀態，相對地都市化人口成長應屬有限，針對前述大里溪範圍內尚未取得之私有地，研提最適開發規模，經 98 年 7 月 14 日及 99 年 8 月 10 日內政部都委會第 710、736 次會議審 議通過，面積計 398.98 公頃1（含大里溪河川治理計畫範圍土地）。 

大里三期中興段大里段 

大里三期內新段

大里三期重劃區範圍

大里3期重劃範圍面積總計約398.92公頃

本計畫範圍北至臺中市都市計畫區，南至大里溪南界及中興大排近夏田產業園區，東至大里溪東界近大里二期與十五期重劃區，西至中投公路，北至中興大學與中興商圈，中間則環繞原「大里都市計畫區」，範圍內包括大里溪及生活圈四號線呈東北、西南經過計畫區邊緣，另生活圈三號線及中投公路則穿越計畫區西側。行政轄區主要涵蓋大里區日新里、東昇里、內新里、永隆里、大里里、新里里及樹王里等里之部分，計畫範圍主要包括原「大里都市計畫區」東側區塊（含大里溪）及西側區塊。

重劃區地理位置

大里中興段：東起 爽文路  西起 中投公路 南起 大里街31巷 北起 五權南路680巷96弄

內新段：東起 環中東路五段 西起 日新路 南起 內新橋 北起 六順路

相關地段X建築指標

指標建築 : 爽文路商圈、大里老街。

相關地段(舊) : 大里段、中興段、樹王段、內新段。

相關地段(新) : 未定。

路別墅區

           區域簡介                     

區域解析

大里三期區段徵收共分四區，大里段、中興段、樹王段與內新段，以下為各區域簡介：

大里段

里段

此段別位於大里3期東邊重劃後農地範圍，緊鄰大里舊市區與大里老街，現況農村環境十分舒心，配地比例較內新段未農地重劃範圍高。

中興段

中興段

此段別位於大里3期東邊重劃後農地範圍最南側，緊鄰夏田產業園區與大里舊市區，現況農村環境十分舒心，配地比例較內新段未農地重劃範圍高。

樹王段

樹王段

此段別位於大里3期東邊北側，僅有德芳路以北一小區塊有農地重劃，大多為未農地重劃範圍，因近舊市區中興商圈，舊建築物鐵皮較多。

內新段

內新段

此段別位於大里3期西部，全區未農地重劃，地形整齊度較差，未來配地比也較低，現在的成交行情與大里段中興段差距約10%

最新重劃進度

  重劃進度&土地使用細部計畫   

重劃方式 : 台中市政府區段徵收

108年4月：細部計畫草案公布

最新進度 ：說明會持續召開，目前地主同意重劃意願未過半，持續溝通中。

「農地重劃」與「未農地重劃」差異

大里段、中興段與部分樹王段早期進行過農地重劃，地形整齊街廓漂亮，因曾重劃過，第二次重劃分配比例會較未重劃過的內新段高約+-5%。也有種說法提及因配地比不同大里段中興段未來重劃會與內新段分開進行。

重劃比例

住宅區 : 21.2% ( 住1之4 – 4.98% 住2之1 – 14.09% 住2之2 – 2.13% )
商業區 : 5.95%
產專區 : 5.88%
零星工業 : 1.07%
公設地含河川用地 : 65.99%

土地使用分區管制表

一 . 第一之四種住宅區 ( 住1之4 ) – 住宅 可營業 可蓋社區大樓
二 . 第二之一種住宅區 ( 住2之1 ) -可營業 蓋社區大樓
三 . 第二之二種住宅區 (住2之2) – 可營業 蓋社區大樓
四 . 第二種商業區 (商2) – 可營業 社區大樓 商辦 商場

獎勵容積

(一)面積獎勵

(二) 3 年以內申請建造執照者得增加興建樓地板面積，但以不超過基地面積乘以基準容積率之 10％為限。（備註：有關申請建造執照，應於獎勵期限內提出申請建造執造，並於獎勵期限滿後 7 個月內領得建造執照，且需於建照期限內建造完成，否則視同不符獎勵規定。）

退縮規範

大里三期退縮規範

前院：住宅區4米、商業區4米、產專區4米，公園遊樂場旁5米。

後院：住宅區3米、商業區2米、產專區2米。

詳細請參閱以下

台中市擴大大里都市計畫 連結

          商圈走勢分析        

圈分析

107~108年度因台中市整體置產型農地水位比較下，大里三期偏低，所以短時間內大多資金往此重劃區投入，造成水位瞬間漲了幾個檔次，但重劃說明會召開多次，至今重劃意願同意未過半，重劃期程未知，109年度商圈熱度降溫不少，但比較下來此區的容積偏高，大里的發展也不同以往，還是許多投資者關注的地段。

大里三期 Q&A

 1.大里三期是要區段徵收還是市地重劃 ?

-之前雖然有將自辦重劃過半數的意見上呈中央，但卻遭退回，由於行政院發文「非都市計畫內的土地重整皆須透過區段徵收方式來整合」，所以之前民間整合公司要求地主們所簽屬的任何文件都是無效的，現在可以說是100%確定擴大大里地區將會透過區段徵收來整合，只是時程尚無法確定，須待都發局重新將變更完的區段徵收計畫定案後才能進入正式流程。

－98.99年政府徵收的大里溪區段是交由山河局做整治，但當時的地政局覺得計畫不可行，沒有發展性，於是一直延宕計畫送審，導致計畫時程已過，需重新再做評估。之後再送審則是用重劃的方案，但卻又遭中央駁回，所以現在專案是重新朝區段徵收的方式在做規劃，最快是今年底會有一個初步的對外說明會，但這只是草案，因此若需要更明確的時程則須待說明會之後。

區段徵收v.s市地重劃

1.市地重劃的優勢 ?

－原地位次分配，使用分區及位置皆可知曉

－領回之抵費地較多

2.區段徵收的優勢 ?

－公開抽籤配地，獲利空間較多

－可將位於徵收計畫內分散的農地合併坪數抽籤(也可分開)

－可選擇配地，也可領回現金

4.為什麼要投資農地 ?

－免課贈與稅

－免課土地增值稅

－農地農用並沒有在房地合一課稅範圍

        購地注意事項              

對於 大里三期區段徵收 買賣方式處於審議中階段，買賣方式為正常農地買賣，交易前需注意以下事項：

1.地上物：若有地上物買賣交易可能產生土增稅與房地合一稅。
2.稅金：105年1月後移轉，無法申請農證做為免稅證明，地主售地後會產生房地合一稅金額，若未溝通可能衍生交易糾紛。
3.土增稅金：同上以農證為免稅證明。
4.重劃補償金：若有順利重劃，現況若有地上物會有補償金歸屬     問題，建議於買賣合約註記。

房地合一稅 連結

土地增值稅 連結

土地買賣注意事項 連結

以上為 台中市大里區大里三期區段徵收懶人包

本公司深耕大台中地區重劃前後之土地買賣經營長達十餘年，只要是大台中的重劃土地、建地、農地、廠房、大里十五期、北屯十四期、南區南屯十三期、西屯十二期、北屯崇德十一期、軍功十期、東區九期、南屯八期、西屯七期、五期、四期、一單元、二單元、三單元、四單元、五單元、八單元、十二單元、十三單元、十四單元、水湳經貿園區、九德、高鐵門戶特區、夏田產業園區、北屯捷運機廠、大里三期、烏日前竹、台中國際機場門戶、商用不動產、工業用地、道路用地 公司皆深入耕耘。